前几天，70城数据出来了。
北京涨，上海涨，广州涨，深圳涨，四个一线城市全面上涨。
但凡关心楼市的朋友，这两天随便从哪儿都能看到几句类似这样的消息。
其实大家最想问的就一句：所以现在，楼市触底了吗？
我觉着吧，要判断后市，得先跳出楼市。
先看看同一周出的另一组数据：
一季度信贷数据。
1
钱去哪儿了？
一季度居民新增贷款2967亿。
什么概念呢？——去年同期是1.04万亿。
同比暴跌71.5%。
也就是说，虽然最近楼市的量价数据都很好，房子成交量翻倍往上走，但与此同时发生的是，居民贷款被砍了七成。
再看存款。
一季度居民存款增加了7.68万亿。
结合贷款数据可以明显看到，钱并没有进楼市的信贷池子，而是趴在了银行账户上。
再来看贷款增速，5.7%，历史新低。
3月单月居民中长期贷款新增2953亿，听着似乎还行？
同比减少2094亿。
你看，所有信贷指标都在往下掉，但房子却越卖越多。
看上去很奇怪对吧？
所以，结合70城的楼市数据和一季度信贷数据，一个新的结论就出来了。
这也是我今天要讲的一个独立判断：
这说明，这轮楼市复苏不靠杠杆。
买房的人，不是去银行借钱买的，他们用的是自己的钱，或者卖掉旧房子换来的钱。
这跟以往的楼市周期完全不同。
过去二十年我们习惯的模式是：放水、加杠杆、房价涨、再放水。
但这次不一样。
水是放了，5年期LPR降到3.5%，首套利率压到2.6%到3.1%，首付最低15%，超过150个城市取消了限购限贷限售。
政策松到不能再松了。
但居民就是不借钱。
没人借钱。
2
那谁在买？
北京3月二手房成交19886套，环比涨了144.6%。
上海二手房成交3.1万套，五年新高。
广州二手房环比涨了141%。
深圳一二手总网签7898套。
全国重点50城新房成交面积环比涨了89%。
数据很猛，但拆开来看，买家大概是这几种：
第一种，置换客。
卖房的钱加上手里的现金，基本不需要加什么杠杆，这批人撑起了二手房交易的大头。
他们算不上新增需求，只是把存量资产重新配置。
第二种，现金改善客。
手里有存款，看到价格回调了20%到30%，觉得差不多了，直接全款或者高首付上车。这批人对利率并不敏感，利率降到2%他也是全款，但对价格敏感。
第三种，高首付买家。
首付比例放到最低15%了，但实际成交里大量买家首付在40%到60%。虽然银行很想把钱放出去，但买家自己主动选择了少贷款。
把这三类人加起来，就理解了为什么成交量暴涨但贷款暴跌。
因为他们都在花自己的钱。
过往的楼市周期里，放水=房价涨，这是大多数人最朴素的认知。
这一轮最关键的不同之处在于，牛市可能不再靠放水靠信贷驱动。
如果是真金白银撑起来的成交，接下来会怎么走？
3
回答这个问题前，我们先看供需结构。
前面说了需求端，现在来看供给侧。
一季度新开工面积同比下降20.3%，开发商到位资金同比下降17.3%，房地产投资同比下降11.2%。
不是开发商不想建，是真没钱建。
对大多数房企来说，融资端依然很紧。销售回款集中在少数头部项目，大量中小开发商还在苟着。
但有一个关键数据出现了。
商品房待售面积7.86亿平方米，同比下降0.1%。
0.1%，听着很不起眼对吧？
但是！这是51个月来的首次下降。
也就是说，这一轮楼市调整以来，库存拐点终于开始出现了！
你看，现在需求侧刚起来，成交量蹭蹭往上走，但供给侧还在缩，新开工跌两成，投资跌一成，组合起来的信号就是：
库存开始掉头，供需的剪刀差正在打开。
按目前的去化速度和新开工节奏往后推，12到18个月之后，一线和强二线城市的供需缺口会变得非常明显。
不是说全国都缺房子，三四线照样过剩，但核心城市的可售库存，正在以一个不容易被注意到的速度消耗。
供需结构往这个方向走，核心区价格就有支撑。
大白话就是，房价可能会涨。
只要按照这个供需趋势走下去，只要没有其他黑天鹅事件。
其实也很简单，就像房价不可能永远涨一样，房价也不可能永远跌不是？
4
但是会不会有什么意外，打破现在的复苏节奏呢？
有几个变量。
置换链条的流畅度是第一位的。
这轮复苏的核心驱动力是置换，置换的前提是二手房能卖得掉，如果二手成交掉下来，整个链条就断了。
所以二手成交必须维持在高位，不能只看一个月，要连续三到五个月都能站稳。
其次是居民收入预期。
不需要收入大涨，也不能恶化。
现在是有钱人在买，但有钱人的信心也需要支撑，如果外贸冲击传导到就业端，如果互联网和金融业再来一轮裁员，这批买家也会缩手。
第三个，政策不能反向收紧。
现在的政策环境是过去十年最宽松的，超过150个城市取消了限购限贷限售，利率降到历史低位。
这些不能收回去。
第四，利率环境也不能掉头。
目前房贷利率还在低位，但中东战局带来的变数也存在，美联储在降息和加息预期间来回摇摆，联储主席马上又要换人，外部环境会直接影响国内货币政策但空间，还得边走边看。
5
一季度的数据太炸了，但里面有多少是积压需求的集中释放？
怎么判断现在的市场到底是趋势性复苏？还是季节性的短暂回弹？
看四个指标。
一个是4到5月一线城市二手成交量。
如果北京月均能站稳1.5万套，上海月均能站稳2.5万套，回暖的趋势从量价结构上就成立了。
一个是居民中长期贷款同比降幅是否收窄。
现在暴跌七成，如果接下来几个月降幅收窄到三四成，说明有一部分买家开始愿意借钱了，复苏的基础在变宽。
第三是新开工降幅是否继续扩大。
如果继续跌，供给缺口会越来越大，后续房价反弹就更有支撑。
最后是核心区二手房挂牌量变化。
如果成交量上去了但挂牌量也在涨，说明更多人想卖，供需两旺。
如果成交量上去了挂牌量反而在缩，说明惜售情绪起来了，价格就要动了。
对了，高盛有个预测，说上海和深圳到2028年底累计涨幅15%。
准不准的先不说，至少，外资也不看跌了。
中东战局的去美元化把人民币资产推到了避险的篮子里。方向上，全球都开始看涨中国资产。
现在，4月已经过了一大半了，目前的成交数据是在延续3月小阳春的态势的，再过一两个月，趋势基本就能确认了。
不过在我看来，最重要的还是流动性回来了。
你的房子从一个"挂了两年没人看"的状态，变成了一个"挂出去两周有人约看"的状态。
这个微观的体感，才是一切复苏的基础。
毕竟有流动性，你才有选择权。
天宇优配提示：文章来自网络，不代表本站观点。
- 上一篇：掌盘策略 “模仿保时捷”是灵丹妙药? 启境GT7能否复刻小米SU7的成功?
- 下一篇：没有了
相关文章
